क्या आपको REIT में निवेश करना चाहिए? जानें एक्सपर्ट की सलाह

HDFC सिक्योरिटीज का कहना है कि कॉस्ट कटिंग पर फोकस, या IT सेक्टर द्वारा वर्क फ्रॉम होम कल्चर के बढ़ने से ऑफिस स्पेस की जरूरत कम हो जाएगी.PC: Pexels

REIT (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) के स्टॉक उम्मीदों पर खरे नहीं उतरे हैं. भारत में लिस्ट हुए तीन REIT में, पहला एंबेसी ऑफिस पार्क ने 4% ईयर टू डेट रिटर्न दिया. माइंडस्पेस बिजनेस पार्क्स ने 10 %, जबकि ब्रुकफील्ड इंडिया जिसे इस साल 15 फरवरी को लिस्ट किया गया था, अपनी लिस्टिंग प्राइस के मुकाबले 2% नीचे है. यह स्थिति तब है, जब महिंद्रा लाइफस्पेस, शोभा और इंडियाबुल्स रियल एस्टेट जैसे रियल एस्टेट शेयरों में 150% से अधिक की बढ़ोतरी हुई है.

REIT स्पेस नए सिरे से फिर इन्वेस्टर्स को लुभा सकता है, क्योंकि मार्केट रेगुलेटर सेबी ने लिस्टेड REIT के ट्रेडिंग लॉट के साइज को 200 से सिंगल यूनिट तक कम करने की परमिशन दे दी है. रिवाइज्ड ट्रेडिंग लॉट बुधवार से अवेलेबल होगा. यदि REIT स्टॉक का मौजूदा मार्केट साइज 300 रुपये है, तो एक लॉट खरीदने के लिए कम से कम 60,000 रुपये खर्च करने होंगे. लेकिन 11 अगस्त से इन्वेस्टर REIT का एक शेयर भी खरीद सकते हैं. एक नया IPO आने पर REIT में मिनिमम एप्लीकेशन अमाउंट को भी 50,000 रुपये से घटाकर 10,000-15,000 रुपये कर दिया गया है.

HDFC सिक्योरिटीज के रिटेल रिसर्च हेड दीपक जसानी कहते हैं, “सेबी के इस कदम से शायद InvIT और REIT कई रिटेल इन्वेस्टर्स के लिए एक्सेसेबल हो जाएंगे जो अपने पोर्टफोलियो को डायवर्सिफाई करना चाहते हैं और अपने स्टॉक पोर्टफोलियो से प्रॉफिट बुक करना चाहते हैं. मिनिमम 10,000-15,000 रुपये के इन्वेस्टमेंट के साथ शुरुआत करें. एक बार REIT के बेनिफिट को समझने के बाद अलोकेशन को बढ़ाया जा सकता है. इसके अलावा, समय सही लग रहा है क्योंकि और कंपनियां, खास तौर से NHAI जैसे PSU और कुछ प्राइवेट प्लेयर्स के InvIT और REIT लॉन्च करने की उम्मीद है.”

क्या आपको REIT में इन्वेस्ट करना चाहिए?

एक्सपर्ट का मानना है कि फंडामेंटल लॉन्ग टर्म के लिए स्ट्रॉन्ग हैं. ध्यान दें कि तीनों REIT ऑफिस सेगमेंट में ऑपरेट करते हैं और IT और उनका टेक-बेस्ड कंपनियों पर खास फोकस है. जसानी ने कहा, “IT सेगमेंट वर्क-फ्रॉम-होम या हाइब्रिड वर्किंग मॉडल को अपनाने के लिए बहुत ओपन है.  कॉस्ट कटिंग पर फोकस या IT सेक्टर द्वारा वर्क फ्रॉम होम कल्चर के बढ़ने से ऑफिस स्पेस की जरूरत कम हो जाएगी.”

“कॉम्पिटीटिव कॉस्ट एडवांटेज, मल्टीनेशनल कंपनियों के नेचर और अफोर्डेबल हाई क्वालिटी ऑफिस इंफ्रास्ट्रक्चर के कारण ऑफिस सेक्टर के लिए लॉन्ग टर्म फंडामेंटल इन्टेक्ट रहेंगे.”

REIT स्टॉक के फेवर में जो काम करता है, वो है रेगुलर इनकम की संभावना. सभी REIT को रेंट की इनकम का 90% इन्वेस्टर्स के बीच डिविडेंड के तौर पर डिस्ट्रीब्यूट करना मैंडेट है. REIT में इन्वेस्टर तीन तरह की इनकम कमाते हैं. (i) डिविडेंड इनकम, (ii) इंटरेस्ट इनकम और (iii) कैपिटल गेन.

जसानी ने कहा, “REIT (रीट) होल्डर्स को इंटरेस्ट, डेट रीपेमेंट और डिविडेंड पेमेंट के रूप में कैश फ्लो प्राप्त होता है. रीट में अंडरलाइंग एसेट जिसमें ऑफिस, मॉल और होटल शामिल हैं, इनका समय के साथ कैपिटल एप्रिसिएशन होता है, जिसकी वजह से इनका रेंट भी बढ़ता है.”

इन 3 रीट के बारे में बात करते हुए, जसानी कहते हैं कि ये कॉन्ट्रैक्चुअल एसक्लेशन, री-लीजिंग प्रीमियम और अंडर कंस्ट्रक्शन पोर्टफोलियो से रेंट के जरिए यील्ड में ग्रोथ ऑफर करते हैं. उन्होंने कहा, “तीनों रीट मौजूदा स्तरों पर रीजनेबल डिविडेंड ऑफर कर रहे हैं और स्टॉक मार्केट में मजबूत रैली को देखते हुए लगता है कि डायवर्सिफिकेशन बेनिफिट ऑफर करेंगे. हालांकि ग्रेड ए ऑफिस पोर्टफोलियो के लिए नियर टर्म आउटलुक क्लियर नहीं है, लेकिन लॉन्ग टर्म आउटलुक पॉजिटिव बना हुआ है.”