पोर्टफोलियो में बदलाव करने के लिए बाजार में अच्‍छे ऑप्‍शन मौजूद हैं

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पिछले एक दशक में रियल एस्टेट सेक्टर में पहले की तरह उछाल देखा गया और निवेशक संपत्तियों (Assets) में निवेश करने के लिए आगे आ रहे थे. मुझे याद है कि मेरा एक ग्राहक आया था जो यह स्वीकार नहीं करेगा कि संपत्तियों (Assets) में गिरावट की संभावना थी. वह आश्वस्त था कि वह खरीद या खरीद के एक या दो साल के भीतर कई संपत्तियों (Assets) को खरीदकर पैसे कमा सकता है.

पारिस्थितिकी तंत्र में सुधार हुआ है सरकार ने रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम सहित क्षेत्र को साफ करने के लिए कई नए नियमों की शुरुआत की है. यह सुनिश्चित करने के लिए एक लंबा रास्ता तय किया गया है कि केवल गुणवत्ता वाले निवेशक ही आगे जा सकते हैं और सही तरीके से व्यवसाय कर सकते हैं. यह पारिस्थितिकी तंत्र के सभी प्रतिभागियों के लिए बहुत अच्छा है, लेकिन विशेष रूप से अंत-उपयोग खरीदारों के लिए है.

सट्टेबाज बाहर हैं डिमोनेटाइजेशन और COVID ने सट्टेबाजों के बहुत सारे निवेशकों को मिटा दिया है. इसका मतलब है कि अंत उपयोगकर्ताओं के लिए सौदेबाजी करने और अच्छी कीमत पाने के लिए अधिक जगह है.

अफोर्डेबिलिटी  होम लोन की दरों में गिरावट के साथ कम और आय बढ़ने के कारण, घर बहुत अधिक किफायती हो गए हैं. यह नाइट फ्रैंक अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स में होता है जो ईएमआई को विभिन्न शहरों में आय अनुपात को ट्रैक करता है. उदाहरण के लिए, अहमदाबाद के लिए आय अनुपात का अनुपात 2010 में 46% से घटकर 2020 में 24% हो गया है. मुंबई और एनसीआर को छोड़कर, ज्यादातर शहरों में लगभग 30% या उससे कम आय अनुपात में एक दशक के लिए ईएमआई है.

क्या इसका मतलब यह है कि हम अचल संपत्ति में एक नया बाजार देख रहे हैं? शायद नहीं – अभी भी कई बाजारों में बहुत सारी सूची है जिसे साफ करने की जरूरत है और इसे तेजी से आगे बढ़ने वाले मूल्यों पर एक टोपी डालनी चाहिए। हालांकि, इसका मतलब यह है कि हम अंतिम उपयोगकर्ता की मांग के साथ इस क्षेत्र में नीचे की ओर देखना शुरू कर रहे हैं.

वाणिज्यिक अचल संपत्ति क्षेत्र ने पिछले कुछ वर्षों में मांग और आपूर्ति में निरंतर वृद्धि के साथ इस प्रवृत्ति को प्रतिबिंबित किया है. पिछले कुछ वर्षों में विकसित हुई एक अच्छी बात यह है कि रियल एस्टेट क्षेत्र की वृद्धि में भाग लेने के लिए निवेशकों के लिए विकल्पों की संख्या का विस्तार हुआ है.

ऐसा ही एक विकल्प रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट या आरईआईटी है. वैश्विक स्तर पर, REIT में अच्छी तरह से स्थापित संरचनाएं और निवेशकों की अच्छी भागीदारी है. अब तीन आरईआईटी हैं जो भारतीय बॉरोअर्स पर सूचीबद्ध हैं और पाइपलाइन में आने के लिए और अधिक हैं. आरईआईटी का लाभ यह है कि यह खुदरा निवेशक को उन संपत्तियों में निवेश करने में सक्षम बनाता है जो उनके लिए कठिन होंगे.

REITs ट्रस्ट के रूप में सेटअप किए जाते हैं जो निवेशकों से पैसा इकट्ठा करते हैं और रियल एस्टेट का उत्पादन करने वाले धन में निवेश करते हैं. इनकी संरचना एक प्रायोजक, एक परिसंपत्ति प्रबंधक और एक ट्रस्टी वाले म्यूचुअल फंड के समान है. आमतौर पर, REIT किराए से नियमित आय अर्जित करने की अपनी क्षमता के कारण वाणिज्यिक संपत्तियों में निवेश करते हैं.

जब पारंपरिक रूप से एक वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने के साथ तुलना की जाती है, तो एक आरईआईटी को कई गुणों में विविध किया जाता है, इसमें कम टिकट का आकार, बेहतर तरलता होती है और पंजीकरण और रखरखाव का सिरदर्द नहीं होता है क्योंकि यह पेशेवर रूप से प्रबंधित होता है.

आज, सभी समय पर ब्याज दर और सभी उच्च स्तर पर इक्विटी की कीमतों के साथ, आरईआईटी एक वैकल्पिक संपत्ति वर्ग के लिए एक खुदरा निवेशक विविधीकरण दे सकता है. बांड की पैदावार की तुलना में REIT के लिए पैदावार अपेक्षाकृत आकर्षक है और पिछले एक दशक में रियल एस्टेट बाजार में मंदी के बाद प्रमुख बाजारों में पूंजी का मूल्य स्थिर हो रहा है. आरईआईटी इस प्रकार आक्रामक निवेशक को प्रभावी विविधता प्रदान कर सकता है जो पहले से ही इक्विटी में निवेश कर रहा है और वैकल्पिक विकल्पों की तलाश कर रहा है.

बेशक, यह सब एक परिसंपत्ति आवंटन और जोखिम प्रोफ़ाइल के अनुरूप होना चाहिए और एक निवेशक के पोर्टफोलियो में उपग्रह निवेश के हिस्से के रूप में सोचा जाना चाहिए.

(लेखक रिषद मनेकिया कैरोस कैपिटल के संस्थापक और एमडी हैं)