कंज्‍यूमर कोर्ट से हल हो सकती हैं खरीदारों की दिक्‍कतें

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रियल एस्‍टेट (Real Estate) सेक्‍टर उन क्षेत्रों में से एक है जो रोजगार पैदा करता है. वहीं ये एक ऐसा सेक्‍टर है जिसपर भारतीय अर्थव्यवस्था का पुनरुद्धार निर्भर है. सौभाग्य से, अक्टूबर-दिसंबर की तीसरी तिमाही में निर्माण क्षेत्र 6.2 प्रतिशत की दर से बढ़ा है. इसकी वजह कि अर्थव्यवस्था अब दबाव से बाहर निकल गई और इसने 0.4 प्रतिशत की वृद्धि दर्ज की है.

रियल एस्‍टेट सेक्‍टर (Real Estate) में मांग को बढ़ावा देने के लिए बैंक भी होम लोन पर ब्याज कम कर रहे हैं. ये इसके बदले में सीमेंट, स्टील, सजावटी पेंट और होम डेकोर से जुड़ी कई उत्पाद श्रेणियों की मांग को ट्रिगर करता है.

जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था में अधिक से अधिक रोजगार पैदा करने में सुधार होगा, अधिक से अधिक अपार्टमेंट और मकान बेचे जाएंगे.

यह भी समय है कि उपभोक्ताओं को यह जानने की जरूरत है कि वे विक्रेताओं के खिलाफ निवारण की तलाश कैसे कर सकते हैं. यदि उन्हें लगता है कि वे ग्राहक के रूप में संतुष्ट नहीं हैं. आखिरकार, ज्यादातर लोग एक संपत्ति खरीदने के लिए वर्षों और बचत के वर्षों में निवेश करते हैं, अक्सर जीवन भर के लिए. वहीं जब युवा पेशेवर एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए निवेश करते हैं, तो उनकी एक बैंक के साथ लांग टर्म फाइनेंशियल प्रतिबद्धता हो जाती है. जिसमें से वह एक ऋण का भुगतान करता है जो कि दीर्घकालिक रूप से समाप्त हो जाता है.

अधिवक्ता कुमारजीत दास के पास अपार्टमेंट खरीदने वालों के लिए एक सलाह है. उनके मुताबिक, एक ही प्रोजेक्ट में फ्लैट खरीदने वालों के साथ प्रयास करना चाहिए. यदि वे एक साथ मिल सकते हैं, तो सामूहिक सौदेबाजी अच्‍छा काम कर सकती है. एक प्रमोटर के कर्मचारियों से अन्य खरीदारों के फोन नंबर प्राप्त कर सकते हैं. इसके अलावा, खरीदार सोशल मीडिया का उपयोग कर सकते हैं.

दास के मुताबिक, अगर ग्राहक एक साथ मिल सकते हैं तो वे सलाह और मार्गदर्शन के लिए पेशेवरों को भी रख सकते हैं. उदाहरण के लिए, अपार्टमेंट के कितने खरीदार जानते हैं कि अगर कोई डेवलपर जनरेटर बैकअप सेवाएं प्रदान कर रहा है, तो उसके पास फायर लाइसेंस होना चाहिए.

खरीदारों के लिए दास के पास एक और सलाह है कि वे आकर्षक ब्रोशर को न बेचें. अधिवक्ता अभिषेक मुखर्जी ने कहा, “अक्सर ये केवल एक मॉर्केटिंग टूल होता है जो भ्रामक है.

वकीलों ने कहा कि सबसे सामान्य शिकायतें डिलीवरी में देरी होती हैं और वे उन सभी वादों को पूरा नहीं कर पाती हैं, जो सुविधाओं और सुविधाओं को प्रदान करने के लिए किए गए थे.

दास के मुताबिक, रियल एस्टेट डेवलपर के रूप में एक परेशान ग्राहक के सामने तीन प्लेटफॉर्म हैं. दावे के आधार पर, वह राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण या उपभोक्ता अदालत या रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम न्यायाधिकरण को स्थानांतरित कर सकता है. बंगाल में पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेटरी अथॉरिटी का ट्रिब्यूनल है जो RERA के बराबर है. ये जो विभिन्न मंचों में कई उपभोक्ताओं का प्रतिनिधित्व करता है.

वकीलों के मुताबिक, खरीदार डेवलपर को पैसे देने के बाद फंस गए हैं जो संपत्ति नहीं दे रहे हैं, ऐसे में सुप्रीम कोर्ट ने खरीदारों को वित्तीय लेनदारों के रूप में मान्यता देने का अधिकार दिया है.

हालांकि, वकीलों का कहना है कि किसी भी फोरम को अपनी शिकायत के साथ जाने से पहले एक ग्राहक को डेवलपर को औपचारिक संचार भेजना होगा. जिससे वह उन समस्याओं / कमियों को दूर कर सकेगा, जिनका वह सामना कर रहा है और मुआवजा मांग रहा है. किसी भी फोरम को स्थानांतरित करने से पहले शिकायत के बारे में तीन अनुस्मारक और पत्रों का पालन करना चाहिए.

अगर ये काम करता है तो यह ग्राहक को बहुत परेशानी से बचाता है. लेकिन अगर वह डेवलपर की प्रतिक्रिया से संतुष्ट नहीं होता है, तो पीड़ित किसी भी फोरम से संपर्क करता है जो उचित है. दावे की मात्रा निर्धारित करती है कि किस फोरम को संपर्क करना है.

यदि दावा 1 करोड़ रुपये से कम है, तो जिला उपभोक्ता निवारण फोरम याचिका पर सुनवाई करेगा. यदि दावा 1 करोड़ रुपये से अधिक है, लेकिन 10 करोड़ रुपये से कम है, तो राज्य उपभोक्ता निवारण फोरम इसे सुनेगा. अगर अंतिम दावा 10 करोड़ रुपये से अधिक का है तो अंतिम विवाद का निपटारा राष्ट्रीय विवाद निवारण आयोग करेगा.

वकीलों ने कहा कि आमतौर पर ग्राहक सामग्री की लागत, मुआवजा, मानसिक उत्पीड़न, कर्ज चुकाने के लिए उन्हें ऋण के लिए भुगतान करना पड़ता है जो वे संपत्ति को “दावा” के रूप में बुक करने के लिए खर्च कर सकते हैं.

उपभोक्ता न्यायालयों की एक दिलचस्प विशेषता यह है कि किसी को भी उसका प्रतिनिधित्व करने के लिए एक वकील की आवश्यकता नहीं है.

एडवोकेट मुखर्जी के मुताबिक, शिकायत एक सादे लिखावट पर भी प्रस्तुत की जा सकती है. लेकिन शिकायत का पूरा विवरण, कमी का विवरण अदालत में प्रस्तुत करना होगा.

हालांकि, अगर यह परेशानी वाली प्रतीत होती है, तो उपभोक्ता शिकायत निवारण मंचों से भी संपर्क कर सकता है, जो पीड़ित को इस तरह की औपचारिकताओं के लिए मार्गदर्शन करेगा. वास्तव में, कई उपभोक्ता वकीलों की सेवाओं को सूचीबद्ध करते हैं क्योंकि वे मूल्यवान संपत्ति के साथ काम कर रहे हैं.

पहले एक ग्राहक को जिला-स्तरीय फोरम में अपील करनी होती है. मामला राज्य-स्तरीय फोरम और अंत में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के पास जा सकता है. NCDRC एक गलत डेवलपर पर जुर्माना लगा सकता है लेकिन किसी को जेल नहीं भेज सकता है.

कोलकाता के निवासी स्निगेंदु भट्टाचार्य ने 2018 में एक रियल एस्टेट प्रमोटर की शिकायत करते हुए कहा उपभोक्ता अदालतें, अभी भी गलत डेवलपर्स के खिलाफ शिकायत के निवारण के लिए सबसे तेज़ मंच हैं.

ग्राहक अपने संबंधित राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण फोरम के संपर्क में आने के लिए Consumerhelpline.gov.in द्वारा भी निर्देशित किया जा सकता है.

(लेखक वरिष्ठ पत्रकार हैं, कॉलम में व्यक्त किए गए विचार लेखक के हैं. लेख में दिए फैक्ट्स और विचार किसी भी तरह Money9.com के विचारों को नहीं दर्शाते.)