कैसे करेंगे संयुक्त रूप से खरीदी प्रॉपर्टी का टैक्सेशन? समझें पूरी प्रक्रिया

image: Pixabayसर्वे के परिणामों के अनुसार सबसे ज्यादा असमानता दिल्ली में सामने आई.

Taxation: लोगों के लिए संयुक्त नाम से प्रॉपर्टी खरीदना एक आम बात है. सामान्य नियम यह होना चाहिए कि ऐसी प्रॉपर्टी से किराये की इनकम और ऐसी प्रॉपर्टी की सेल से हुआ कैपिटल गेन, सभी ज्वाइंट ओनर्स द्वारा प्रॉपर्टी में उनकी हिस्सेदारी के अनुपात के अनुसार शेयर किया जा सकता है. उपहार, विरासत आदि के माध्यम से भी लोग ज्वाइंट ओनर बन सकते हैं. इस मामले पर  निमित कंसल्टेंसी के संस्‍थापक CA नितेश बुद्धदेव ने जानकारी दी.

उदाहरण से समझें

उदाहरण के लिए, यदि निशांत और उसकी बहन निशिता अपने पिता से विरासत में एक हाउस प्रॉपर्टी प्राप्त करते हैं. मान लीजिए वसीयत में लिखा गया है कि निशांत और निशिता को प्रत्येक प्रॉपर्टी का 50% उत्तराधिकार में मिलना चाहिए.

इसी तरह, निशांत और निशिता के हाथों में आई किराये की इनकम पर भी समान रूप से टैक्स लगाया जाएगा. जब भी घर की प्रॉपर्टी सेल की जाएगी, सेल कंसीडरेशन, एक्सपेंस और अधिग्रहण की लागत को भी भाई-बहन के बीच 50-50 बांटा जाएगा.

टैक्स बेनिफिट प्राप्त करने के लिए ये करते

कुछ मामलों में, हाउस प्रॉपर्टी के खरीदार पति या पत्नी का नाम ज्वाइंट होल्डर के रूप में कई वजहों से जोड़ते हैं जैसे कि उत्तराधिकार और टैक्स बेनिफिट प्राप्त करने के लिए.

ऐसे मामलों में, पति या पत्नी को हाउस प्रॉपर्टी के लीगल को-ओनर के रूप में माना जाता है क्योंकि उसके नाम का उल्लेख परचेस डीड में किया गया है.

यह ध्यान देने योग्य है कि इनकम टैक्स के लिए, टैक्स अथॉरिटी प्रत्येक पति या पत्नी के हिस्से को अलग-अलग निर्धारिती के रूप में देखते हैं. परचेज डीड में मेंशन लीगल ओनरशिप के अलावा, टैक्स अथॉरिटीज प्रॉपर्टी के लिए फंडिंग पैटर्न को देखते हैं.

आइए इसे एक उदाहरण के जरिए से समझते हैं. आदित्य ने अपनी पत्नी अदिति के संयुक्त नाम से एक घर खरीदा है और परचेज डीड में मेंशन ओनरशिप रेशियो 50:50 है. इसके अलावा, आदित्य और अदिति ने इस घर के लिए होम लोन लिया है.

होम लोन की ईएमआई का भुगतान आदित्य और अदिति द्वारा 60:40 के अनुपात में किया जाता है. हाउस प्रॉपर्टी पर किराये की आय रुपये है 2,40,000 सालाना. आदित्य के लिए किराये की आय 1,20,000 रुपये होगी जो कि परचेज डीड में मेंशन होल्डिंग के अनुपात के अनुसार किराये की आय का 50% है.

आदित्य के लिए किराये की आय प्रॉपर्टी फंडिंग के अनुसार होगी जिसका मतलब है 1,44,000 रुपये यानी किराये की आय का 60% आदित्य को और शेष 40% उनकी पत्नी को एलोकेट किया जाएगा.

मान लीजिए कि हाउस प्रॉपर्टी उनके द्वारा 8 साल बाद 2 करोड़ रुपये में बेची जाती है. उस समय जब हाउस प्रॉपर्टी बेची जाती है, टैक्स पर्पस के लिए, घर बेचने पर मिले पैसे को आदित्य और उनकी पत्नी के बीच ओनरशिप के रेशियो में डिवाइड नहीं किया जाना चाहिए जो कि 50:50 है.

बल्कि उस रेशियो में डिवाइड किया जाना चाहिए जिसमें आदित्य और उनकी पत्नी ने हाउस परचेज के लिए कॉन्ट्रीब्यूशन किया है. इसलिए आदित्य को मिलने वाला पैसा 1.2 करोड़ रुपये होगा और अदिति को 80 लाख रुपये मिलेगा.

इसी तरह, प्रॉपर्टी की बिक्री और अधिग्रहण की लागत को 60:40 के रूप में विभाजित किया जाएगा, जिस रेशियो में आदित्य और श्रीमती अदिति ने होम लोन चुकाया है. अधिग्रहण की लागत इंडेक्सेशन बेनिफिट के अधीन होगी.

पति या पत्नी को प्रॉपर्टी का सोल ओनर माना जाता है

अब हम समझते हैं कि प्रत्येक पति या पत्नी को उस अनुपात में इनकम पर टैक्स का भुगतान करना पड़ता है जिसमें उसने गृह संपत्ति की खरीद की लागत में योगदान दिया है.

यदि परचेज डीड में पति या पत्नी का नाम बताया गया है, लेकिन अगर उसने गृह संपत्ति की खरीद में योगदान नहीं दिया है, तो प्रॉपर्टी को फंड करने वाले पति या पत्नी को प्रॉपर्टी का सोल ओनर (एकमात्र मालिक) माना जाता है.

इसलिए, एक हाउस प्रॉपर्टी के फंडिंग पैटर्न पर ध्यान देना जरूरी है, जब कैपिटल गेन और रेंटल इनकम पर टैक्स की गणना को-ओनर होने वाले पति-पत्नी के हाथों में होती है.

केस स्टडी

आइए रोहन की प्रेक्टिकल केस स्टडी देखते हैं जिन्होंने 80 लाख रुपये के लोन पर 1 करोड़ रुपये में हाउस प्रॉपर्टी खरीदी. परचेज एग्रीमेंट के अनुसार रोहन और उनकी पत्नी रोहिणी इस प्रॉपर्टी के 50-50 ओनर हैं.

रोहिणी एक गृहिणी है और डाउन पेमेंट राशि का भुगतान उस ज्वाइंट अकाउंट से किया गया है जहां रोहन अपनी सेविंग डिपॉजिट करता है. रोहन द्वारा अपने वेतन से पूरी EMI का भुगतान किया जाता है.

ज्वाइंट अकाउंट में इस हाउस प्रॉपर्टी से दंपति को 1,20,000 रुपये की किराये की इनकम होती है. इस अमाउंट की टैक्सेबिलिटी क्या है?

जैसा कि हम समझते हैं, रोहिणी एक गृहिणी है, और इसलिए उसकी कोई इनकम नहीं हो रही है. रोहन ने घर की खरीद के लिए धन दिया है, इस फैक्ट के बावजूद कि भुगतान ज्वाइंट अकाउंट से किया गया था.

परचेज एग्रीमेंट में माना गया 50-50 का रेशियो आयकर उद्देश्यों के लिए अवहेलना है. हालांकि, रोहिणी अभी भी घर की ज्वाइंट लीगल ओनर बनी हुई है.

इसलिए, किराये की पूरी इनकम 1,20,000 को टैक्स पर्पस के लिए रोहन की इनकम के रूप में माना जाएगा, भले ही यह संयुक्त खाते में प्राप्त हो.