1 साल में 220% की रैली! क्या रियल एस्टेट शेयरों में निवेश का यही है सही मौका?

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दूसरी कोविड लहर के कम होने और कम ब्याज दरों के साथ, रियल एस्टेट (real estate) शेयरों में फेस्टिव सीजन से पहले डोमेस्टिक इक्विटी मार्केट में अच्छी बढ़त देखने को मिली. पहले से ही, BSE रियल एस्टेट इंडेक्स के कम से कम पांच कॉम्पोनेंट में पिछले साल के दौरान निवेशकों को दोगुने से भी ज्यादा का फायदा हुआ है. 266% की रैली के साथ, महिंद्रा लाइफस्पेस डेवलपर्स इंडेक्स में टॉप गेनर के रूप में उभरा. कंपनी के शेयर 22 सितंबर को बढ़कर 274.80 रुपये हो गए हैं, जो पिछले साल 23 सितंबर को 75.02 रुपये थे.

शोभा (220% ऊपर), इंडियाबुल्स रियल एस्टेट (177% ऊपर), DLF (145% ऊपर), ब्रिगेड एंटरप्राइजेज (143% ऊपर) और गोदरेज प्रॉपर्टीज (125% ऊपर) बढ़त के साथ इस सेक्टर के दूसरे मेजर गेनर में शामिल हुए. दूसरी ओर, इसी पीरियड के दौरान BSE रियल एस्टेट इंडेक्स 117% बढ़ा. रियल एस्टेट शेयरों में जारी तेजी के बीच इंडेक्स भी 10 साल लंबे कंसॉलिडेशन को तोड़ने में कामयाब रहा है.

मार्केट पर नजर रखने वालों का मानना है कि होम लोन पर ब्याज दर में कटौती और महाराष्ट्र और कर्नाटक सहित प्रमुख मार्केट में रजिस्ट्रेशन के लिए स्टांप ड्यूटी कम होने से भी इस सेंटीमेंट को और मदद मिली. ICICI सिक्योरिटीज का मानना है कि रियल एस्टेट कंपनियां FY22 की दूसरी छमाही में नए लॉन्च के जरिए रिकॉर्ड सेल्स बुकिंग नंबर देख सकती हैं.

“जबकि शुरुआती उम्मीदें अक्टूबर 2021 में फेस्टिव सीजन के दौरान नए रेजिडेंशियल लॉन्च थी लेकिन दूसरी कोविड लहर की कमी, रिकॉर्ड-लो मॉर्गेज रेट और IT/ITes सेक्टर में हायरिंग/सैलरी ग्रोथ की वजह से डेवलपर्स ने अपने कई लॉन्च का समय अगस्त-सितंबर ’21 कर दिया, जिसमें मजबूत बायर डिमांड भी देखी गई है, ”ब्रोकरेज ने कहा कि इस मूमेंटम के Q3FY22 (दशहरा और दिवाली के त्योहार) में और बढ़ने की उम्मीद है. कई दूसरे लिस्टेड प्लेयर्स के साथ ओबेरॉय रियल्टी, सनटेक रियल्टी, प्रेस्टीज एस्टेट्स प्रोजेक्ट्स, द फीनिक्स मिल्स भी सितंबर 2020 से 59%-81% के बीच बढ़े हैं. इसी पीरियड के दौरान बेंचमार्क BSE सेंसेक्स 56% बढ़ा.

न्यू प्रोजेक्ट लॉन्च

रियल एस्टेट डेवलपर्स ने अगस्त-सितंबर 2021 में नए लॉन्च के लिए बहुत बढ़िया रिस्पॉन्स देखा. उदाहरण के लिए, गोदरेज प्रॉपर्टीज ने लॉन्च के दिन अपनी वुड्स, नोएडा प्रोजेक्ट के फेज 2 में 580 करोड़ रुपये की इन्वेंट्री बेची. इसी तरह, प्रेस्टीज एस्टेट्स 1.7msf में फैले 800 से ज्यादा प्लॉट्स को 5,000 रुपये /psf पर बेचने में कामयाब रहा या सितंबर ’21 में अपने “द ग्रेट एकर्स” प्रोजेक्ट में 850 करोड़ रुपये की सेल वैल्यू देखी, जो कि सरजापुर, बेंगलुरु में प्रेस्टीज सिटी प्रोजेक्ट (12.8msf) का हिस्सा है. एक और लिस्टेड प्लेयर, ब्रिगेड ने बेंगलुरु, हैदराबाद और चेन्नई में अपने वर्चुअल ब्रिगेड शोकेस इवेंट में अगस्त’21 में 4msf (मौजूदा प्रोजेक्ट के नए फेज सहित) में 12 नए प्रोजेक्ट लॉन्च किए हैं और कंपनी ने अगस्त-सितंबर’21 में 400 रुपये से अधिक की मंथली सेल की हैं.

सनटेक रियल्टी को MMR के ईस्टर्न सबर्ब में हाल ही में वासिंद लॉन्च के लिए अच्छा रिस्पॉन्स मिला है और मार्केट पर नजर रखने वालों को इस प्रोजेक्ट से Q2FY22 में 100 करोड़ रुपये की सेल बुकिंग की उम्मीद है. इंडस्ट्री पर नजर रखने वालों ने यह भी कहा कि चेन्नई में महिंद्रा लाइफस्पेस के हालिया लॉन्च ने एक महीने के अंदर 200 से ज्यादा यूनिट की सेल देखी है, जिसका औसत टिकट साइज 40 लाख रुपये है.

आगे क्या होगा?

ऐसी उम्मीदें हैं कि लिस्टेड कंपनियां मजबूत बैलेंस शीट और कैपिटल के दम पर मार्केट में अच्छा प्रदर्शन करना जारी रख सकती हैं. कई नॉन-लिस्टेड या कमजोर कंपनियों के बंद होने से, बड़े ऑर्गनाइज्ड डेवलपर की बाजार हिस्सेदारी अगले 2-3 सालों में और बढ़ने के लिए तैयार है. भारत में टॉप 10 लिस्टेड डेवलपर्स (ex-REIT) का कंसोलिडेट नेट डेट मार्च 2020 से जून 2021 के बीच 37% घटकर 27,400 करोड़ रुपये हो गया है.

यह डेट कॉस्ट में 80-160bps की कमी, पूर्व-कोविड स्तरों से कॉर्पोरेट ओवरहेड्स में 20-40% की कमी, ऑपरेटिंग कैश सरप्लस, एसेट सेल्स और इक्विटी कैपिटल बढ़ने या तो QIP रूट के माध्यम से या SPV लेवल पर कमजोर पड़ने से हासिल हुआ.

ICICI सिक्योरिटीज ने कहा, “ज्यादातर लिस्टेड डेवलपर के पास H2FY22 के लिए एग्रेसिव लॉन्च प्लान हैं और अगले दो-तीन सालों में सेल्स वैल्यू CAGR में डबल डिजिट की ग्रोथ देखने की उम्मीद कर रहे हैं. हमारा अनुमान है कि पेन इंडिया रेजिडेंशियल मार्केट शेयर FY21 में 25% से बढ़कर FY24E में 29% हो जाएगी.”

खरीदने के लिए स्टॉक

जबकि देश में ओवरऑल रियल्टी सेक्टर, खास तौर से अनलिस्टेड स्पेस हाई कॉस्ट और डेट से जूझ रहा है, लिस्टेड डेवलपर्स की बैलेंस शीट उन्हें मीडियम टर्म में निवेश करने के लिए एक मजबूत स्थिति में रखती है जिसके चलते इस सेक्टर में तेजी आने की संभावना है. सेक्टर में चल रहे मूमेंटम को ध्यान में रखते हुए, ब्रोकरेज ICICI सिक्योरिटीज ने रियल एस्टेट सेक्टर से DLF, ओबेरॉय रियल्टी, ब्रिगेड एंटरप्राइजेज, सनटेक रियल्टी और महिंद्रा लाइफस्पेस जैसे स्टॉक का सुझाव दिया.

दूसरी ओर, एंजेल ब्रोकिंग की शोभा पर 870 रुपये के टारगेट प्राइस के साथ ‘बाय’ रेटिंग है. एंजेल ब्रोकिंग ने कहा, “70% रेजिडेंशियल प्री-सेल बैंगलोर मार्केट से आती हैं जो भारत में IT केंद्रों में से एक है, हमें उम्मीद है कि IT इंडस्ट्री द्वारा हायरिंग करने से दक्षिण भारत के मार्केट में रेजिडेंशियल डिमांड बढ़ेगी. हमने भारत में नोटबंदी के बाद, RERA, IL&FS क्राइसिस के बीच लिस्टेड कंपनियों ने एक मजबूत कंसोलिडेशन देखा है. लिस्टेड कंपनियों ने पिछले 2-3 सालों में नए लॉन्च में बाजार हिस्सेदारी हासिल की है, हम उम्मीद करते हैं कि आने वाली तिमाहियों में भी यह जारी रहेगा. कस्टमर्स अब शोभा डेवलपर्स जैसे ब्रांडेड प्लेयर्स को प्रिफरेंस दे रहे हैं.”