REITs: पारंपरिक ज्ञान कहता है कि संपत्ति में निवेश करना हमेशा अच्छा होता है, लेकिन जिस तरह से रियल एस्टेट का बाजार चल रहा है, हम में से बहुत से लोग इस समय पूरी तरह से आश्वस्त नहीं हैं.
एक संपत्ति खरीदना और यह सुनिश्चित करना कि यह आय उत्पन्न करता है, इस समय में यह एक कठिन कार्य है.
हालांकि ये निवेश करने का एक तरीका है, जो नियमित रिटर्न की गारंटी देता है और आपको इसे प्रबंधित करने की परेशानी का सामना नहीं करना पड़ता है.
इसे REITs या Real Estate Investment Trusts कहा जाता है. ये क्या हैं और आपको इसके लिए क्यों जाना चाहिए? निर्णय लेने से पूर्व इन नौ बिंदुओं पर ध्यान देना जरूरी है.
REITs मूल रूप से म्यूचुअल फंड की तरह हैं. जहां निवेशक संपत्ति के पोर्टफोलियो को खरीदने के लिए पैसे जमा करते हैं. जबकि एमएफ के मामले में, खरीदी जा रही संपत्ति इक्विटी, डेट या गोल्ड है.
जबकि आरईआईटी में खरीदी जा रही संपत्ति संपत्ति है, लेकिन दोनों ही मामलों में रेगुलर इनकम जनरेट और capital appreciation सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति को एक प्रबंधक द्वारा पेशेवर रूप से प्रबंधित किया जाता है.
एक अवधारणा के रूप में REITs की उत्पत्ति 1960 के दशक में अमेरिका में हुई थी. भारत में यह एक नई अवधारणा है, क्योंकि पहले दिशानिर्देश 2007 में सेबी द्वारा पेश किए गए थे.
पहला भारतीय REITs अंततः कुछ साल पहले ही बाजार में आया था।
भारत में म्यूचुअल फंड REITs की तरह ही एक 3-स्तरीय संरचना है.
प्रायोजक – पूंजी के साथ REITs को बढ़ावा देने के लिए जिम्मेदार. यह आमतौर पर एक रियल एस्टेट कंपनी है जिसके पास REITs के निर्माण से पहले की संपत्ति होती है.
REITs के निर्माण के बाद पहले 3 वर्षों के लिए REITs प्रायोजक को अनिवार्य रूप से 25% इकाइयों की आवश्यकता होती है. 3 वर्षों के बाद इसे कुल बकाया REITs इकाइयों के 15% तक घटाया जा सकता है.
प्रबंधक – संपत्तियों के चयन और संचालन के लिए जिम्मेदार और REITs द्वारा समय पर रिपोर्टिंग के साथ-साथ disclosure सुनिश्चित करना.
एक REITs प्रबंधक आमतौर पर एक कंपनी है जो सुविधाएं प्रबंधन में माहिर है.
ट्रस्टी – REITs ट्रस्टी बनने के लिए चुने जाने वाले आमतौर पर ऐसी कंपनियां होती हैं, जो ट्रस्टीशिप सेवाएं प्रदान करने में विशेषज्ञ होती हैं.
उदाहरण के लिए, एक्सिस ट्रस्टी सर्विसेज लिमिटेड एम्बेसी पार्क्स REITs और ब्रुकफील्ड REITs दोनों के लिए ट्रस्टी के रूप में काम करती है.
ट्रस्टी यूनिटधारकों के लाभ के लिए REITs की संपत्ति को ट्रस्टीशिप में रखने के लिए जिम्मेदार है. इसके अतिरिक्त, उन्हें प्रबंधक की गतिविधि की निगरानी करने और लाभांश का समय पर वितरण सुनिश्चित करने की आवश्यकता होती है.
दुनिया के अन्य हिस्सों में REITs किसी भी प्रकार की आय पैदा करने वाली संपत्तियों में निवेश करते हैं जैसे निवास, कार्यालय स्थान, होटल, मॉल इत्यादि, लेकिन भारत में REITs जो मुख्य रूप से कार्यालय संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं.
सेबी के दिशा-निर्देशों में कहा गया है कि REITs के पोर्टफोलियो का 80% पूर्ण और किराए पर लेने वाली संपत्तियों में निवेश किया जाना चाहिए
वर्तमान भारत में निवेश के लिए 3 REITs उपलब्ध हैं – एम्बेसी ऑफिस पार्क REITs, माइंडस्पेस बिजनेस पार्क REITs और ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट. डीएलएफ और गोदरेज जैसे बड़े नामों के साथ जल्द ही ऐसे और REITs बाजार में आने की संभावना है.
सेबी ने हाल ही में REITs में न्यूनतम निवेश राशि को 50,000 रुपये से घटाकर 10,000 रुपये और अब 15,000 रुपये कर दिया है, जिसमें ट्रेडिंग लॉट का आकार 200 इकाइयों से घटकर केवल 1 इकाई हो गया है.
इसका मतलब है कि आप अचल संपत्ति में बहुत कम राशि के साथ निवेश शुरू कर सकते हैं और आपका निवेश एक स्थान पर एक विशेष संपत्ति तक ही सीमित नहीं है, बल्कि एक विविध रियल एस्टेट पोर्टफोलियो है जो विभिन्न स्थानों को कवर करता है.
REITs में अपनी आय का 90% लाभांश या ब्याज आय या दोनों के रूप में यूनिट होल्डर्स को वितरित करना होता है. पिछले 2 वर्षों से अब तक भारतीय REITs निवेशकों को हर तिमाही में लाभांश और ब्याज वितरित कर रहे हैं.
भारत में REITs के लिए स्टॉक एक्सचेंजों में सूचीबद्ध होना अनिवार्य है. व्यक्तिगत इकाइयों की कीमत उनके प्रदर्शन के साथ-साथ बाजार की मांग के आधार पर बदलती है.
स्टॉक और म्यूचुअल फंड की तरह REITs द्वारा अच्छे प्रदर्शन से REITs इकाइयों की कीमत में वृद्धि होती है, जिसे लाभ पर बेचा जा सकता है और निवेशक को पूंजीगत लाभ प्रदान किया जा सकता है.
REITs कई आंतरिक लाभ के साथ आते हैं, साथ ही उनसे कई जोखिम भी जुड़े होते हैं. उदाहरण के लिए भारत में REITs ज्यादातर कार्यालय संपत्तियों में निवेश करता है.
वर्क फ्रॉम होम का चलन आने से ऑफिस स्पेस की मांग में भारी गिरावट आई है. अन्य निश्चित आय निवेशों की तुलना में REITs पर टैक्सेशन भी जटिल है.
